Ипотека с плохой кредитной историей

Для множества россиян оформления ипотечного кредита является единственным реальным вариантом покупки собственного жилья. Но далеко не все наши соотечественники имеют подобную возможность, при том банком не важно, какое материальное положение у этих граждан. Даже обеспеченная семья может получить отказ в ипотечном кредите, если у нее плохая кредитная история. Почему кредитная история так важна для банков. И какое положение кредитной истории может удовлетворить кредитора?

Перед тем, как оформить ипотечный кредит, заемщик пишет заявку в банк. Чем больше будет сумма кредита, тем больше рисков у банка, а при ипотеке сумма всегда большая. Поэтому банк особенно тщательно проверяет таких потенциальных заемщиков. В том случае, если в кредитной истории не будет серьезных нарушений, а будут незначительные огрехи, которые, в принципе, простительны, то потенциальному заемщику, скорее всего, ипотека будет выдана, но с небольшими изменениями условия кредитования. Но если кредитная история испорчена основательно, то рассчитывать на заем в банках не приходится.

Если в кредитной истории будет показан кредит, по которому были изменены условия, после чего заемщик благополучно вернул средства, то банк-кредитор оценит этот факт как показатель ответственности заемщика и понимание серьезной сделки. Если в истории будут невыплаченные займы, постоянные просрочки по платежам на длительный срок, зачастую списанные из-за сроков давности, то ипотека выдана не будет.

Перед тем, как обратиться за ипотечным кредитом, нужно перепроверить свою кредитную историю. Раз в год это можно сделать бесплатно. Иногда в информацию о кредитах заемщика может закрасться ошибка – от этого никто не застрахован. В этом случае придется подать заявление в банк, из-за которого произошла ошибка. После рассмотрения заявки заемщику будет выдан документ, который опровергнет ошибочные данные, попавшие в кредитную историю. Этот документ, помимо всего прочего, прикладывается к пакету документов на оформление ипотеки.

Если вы знаете, что в вашей кредитной истории есть существенные недостатки, то за ипотечным кредитом можно попытаться обратиться в небольшой или молодой банк, которому требуется наращивание клиентской базы. В таких банках на кредитные истории клиентов смотрят сквозь пальцы или относятся к вопросу предоставления кредитов очень лояльно.

Расторжение ипотеки

Зачастую заемщики берут кредиты, о которых потом сожалеют. Некоторые банки пытаются обмануть заемщиков, нарушая его права. В этом случае клиент банка может подать в суд, если на то есть основания, расторгнув со своей стороны кредитный договор. Правильно проведенная операция при этом помогает заемщику сэкономить довольно большую часть денег.

Во время подписания кредитного ипотечного договора, нужно особенно внимательно изучить пункт «Расторжение». Кроме того, что кредитный договор может быть расторгнут из-за того, что банк нарушает свои обязательства, например, повышая ставки по кредиту без согласия заемщика, договор можно аннулировать в случае обмена или продажи приобретенной квартиры или в том случае, если предмет залога был утрачен из-за пожара или иных причин. Как правило, расторжение договора несет за собой досрочное погашение задолженности по кредиту. При разрыве соглашения с банком желательно найти совместное решение заемщика и кредитора, чтоб стороны не стали обращаться в суд. Но стоит учесть, что если вы желаете расторгнуть договор, из-за того, что вам не по душе материальное положение кредитора, то это, в соответствии с ГК РФ уважительной причиной считаться не будет и требования не сможет удовлетворить даже суд.

Если заемщик желает расторгнуть договор об ипотечном кредите, то он должен обратить с этой просьбой к банку-кредитору, чтобы получить согласие второй стороны. Если в кредитном договоре был отмечен механизм расторжения, то процесс будет проведен по указанному там алгоритму. Заемщику заранее нужно будет запастись всей суммой для оплаты остатков долга по кредиту, а также отложить средства на оплату комиссии, которая обязательно предусмотрена за расторжение договора ипотечного кредитования.

Если банк-кредитор на расторжение договора добровольное согласие не дал, а был получен отказ в письменном виде, либо банк долго думает (более месяца), то заемщик может обратиться с проблемой в суд. При рассмотрении подобных дел, суд примет решение, которое спровоцирует минимальные потери обеих сторон, т. к. каких-либо законодательных активно, которые бы регулировали данный процесс, еще не было разработано. После того, как кредитный договор будет расторгнут в суде, все обязательства будут сняты как с заемщика, так и с банка-кредитора.

Если кредит стал достаточно обременителен, но расторгать договор нет желания, то можно воспользоваться процессом рефинансирования ипотеки.

Что входит в страхование ипотеки?

Чтобы оформить кредит на покупку жилья, вам придется собрать немало документов, которые подтверждают вашу личность, размер доходов, сведения о недвижимости, которая будет выступать в качестве залога. В этой роли, как правило, выступает приобретаемое в кредит жилье. Правда, помимо прочих нюансов, которые сопровождают ипотечное кредитование, преградой на пути к приобретению собственного жилья может стать отсутствие страхования.

Если другие виды кредитования, в том числе и автокредит, можно оформить без страховки, то в отношении ипотечного заимствования данная льгота не распространяется, единственное что вправе сделать заемщик – это самостоятельно выбрать страховую компанию. Таким образом, при оформлении ипотечного займа заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь и здоровье, приобретаемую недвижимость, а иногда и право собственности (страхование титула). Предоставляемое банку залоговое имущество чаще всего страхуют от порчи, повреждения или уничтожения. При этом, как уверяют сами банкиры, такое страхование выгодное не только банку, но и самому заемщику.

Если в отношении заложенной недвижимости наступит страховой случай, то все убытки возместит компания-страховщик. В свою очередь банк направит эти деньги либо на восстановление жилья, либо на погашение кредита. Правда, выплачиваемой страховой суммы обычно не хватает на приведение приобретенной недвижимости в первозданный вид, поэтому эти средства лучше направлять на погашение займа. Стоимость страхового полиса будет зависеть от технического состояния квартиры, купленной в кредит – обычно она составляет не более 0, 5% от стоимости недвижимости. Чтобы определить размер страхового возмещения, страховщику потребуется вся техническая документация на объект.

После оценки возможных рисков, связанных с фундаментом, этажностью, состоянием деревянных покрытий, страховая компания вычислит сумму, которую заемщик должен будет ежегодно оплачивать в течение всего периода кредитования. При страховании жизни объектом является жизнь и здоровье заемщика, оформившего ипотечный займ. В число возможных рисков попадают несчастные случаи и болезни, которые могут стать причиной утраты трудоспособности заемщика или его смерти.

Стоит отметить, что для заключения договора страхования некоторым компаниям будет достаточно справки из районной поликлиники, а некоторые могут потребовать полного медицинского обследования. На стоимость данного полиса будет влиять возраст заемщика – чем он старше, тем большей будет сумма страховых взносов. Впрочем, страхование жизни и здоровья выгодно, прежде всего, для самого заемщика, ведь ипотека – это долгосрочный кредит и если за этот период наступит страховой случай, то страховая компания выплатит банку остаток основного долга. Что касается титульного страхования, то данный полис призван оградить заемщика от угрозы появления других кандидатов на право собственности приобретенного им имущества.

В случае утраты права собственности на жилье, вы потеряете и деньги, выплаченные по ипотечному кредиту, и квартиру. При титульном страховании, даже если права новых кандидатов будут признаны законными, то страховщик вернет вам средства, потраченные на приобретение жилья.

Как разделить ипотечную квартиру

Особенностью ипотечного кредитования является очень долгий срок, в течение которого необходимо вернуть долг банку. За столь продолжительный период в жизни клиентов банка могут возникнуть перемены, например, развод супругов. И тогда приходиться думать, как разделить ипотечную квартиру.

Следует признать, что проблема непредвиденных обстоятельств законодательством не проработана. Квартира хотя и находится в собственности созаёмщиков, является залоговым имуществом, значит, разделить её практически невозможно. Приходится искать другие пути, которые могут удовлетворить все стороны.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе:

1. Если удастся согласовать вопрос с банком, то, возможно, он пойдёт навстречу и согласится на разделение квартиры вместе с дроблением долга. Тогда за каждой стороной окажется собственная доля выплат, за которую она и будет ответственна. Но банки идут на такой шаг неохотно: чаще всего супруги выступают созаёмщиками при оформлении ипотеки, значит, при разделении долга их платежеспособность уменьшается.
2. Досрочно погасить кредит и только после этого разделять жильё в равных долях или, если в семье есть дети, в иных пропорциях стандартным, закреплённым Законодательством, путём. У этого способа есть недостатки: необходимость постоянного общения бывших супругов (а это в процессе развода не всегда приемлемо) и сложности, если договор ипотеки был заключён недавно, а необходимой суммы для досрочного погашения у заёмщиков нет.
3. Редко, но иногда банки соглашаются и на такой вариант: квартира продаётся, вырученные средства идут на оплату долга банку, а если после этого часть средств остаётся, она может быть поделена между бывшими супругами. Правда, найти покупателя на такую квартиру очень нелегко.
4. Один из супругов может полностью отказаться от посягательств на квартиру и, соответственно, от выплат по ипотеке. Тогда договор переоформляется на другого созаёмщика, который становится единоличным владельцем квартиры и ответственным лицом за выплату ипотеки. В этом случае также необходимо заручиться согласием банка. Возможно, стороне, оставшейся без жилья, придётся выплатить компенсацию – этот вопрос обязательно нужно обговорить в соглашении между бывшими супругами. Если не удаётся договориться и решить вопрос совместно с кредитором, то приходится решать, как разделить ипотечную квартиру, в суде.

Как взять ипотеку на покупку жилья

Если Вы задумались над вопросом, как взять ипотеку на покупку жилья, значит, Вы относитесь к тому подавляющему большинству граждан, которым необходима квартира, но нет средств на её приобретение. В таком случае ипотека, пожалуй, - лучший выход из положения.

Можно ли погасить кредит на недвижимость материнским капиталом?

Материнский капитал – хорошая помощь для многих семей. По данным экспертов, чаще всего он идёт на покупку новой квартиры или дома. В связи с тем, что большая часть жилья сегодня приобретается в кредит, часто возникает вопрос, можно ли погасить кредит на недвижимость материнским капиталом? Какие документы нужны для оформления ипотеки? Оформление ипотечного кредита – достаточно серьёзная процедура, ведь речь идёт о недвижимости, которая стоит дорого. Поэтому документов для получения заветного жилья придётся собрать немало.